Общественный консультативный совет политических партий при предложил запретить пожилым россиянам продажу и обмен, а также передачу в дар квартир. Все эти действия с недвижимостью пенсионеры смогут совершать только при наличии разрешения от сотрудников государственных структур. Цель инициативы - защитить людей в возрасте от квартирных мошенников. Но у медали, как обычно, есть другая сторона.

Сидите дома

Один из авторов идеи - представитель фракции «Демократическая правовая Россия» адвокат . На сайте фракции отмечается, что на сотрудников государственных служб предлагается возложить проверку законности непосредственно проведения сделки. Кроме того, они будут проверять, поступили ли деньги на расчетный счет проваца-пенсионера, и есть ли у него жилье, в котором он может зарегистрироваться после продажи. При этом служащие будут нести личную ответственность за свою работу и, следовательно, не смогут злоупотреблять служебными полномочиями.

Действие закона, инициированного в Мосгордуме, предполагается распространить на людей, которым исполнилось 70 лет.

«Сейчас в сфере жилья наблюдается очень много мошенничества в отношении пожилых людей, которые в силу семейных обстоятельств остаются одни, - Людмила Айвар одному из столичных изданий. - Некоторые из них не в состоянии уловить тонкий момент обмана, который используют мошенники».

По словам эксперта, реализовать предложение можно, взяв за образец процедуру отчуждения квартиры, в которой живет ребенок. «Когда продается такое жилье, родители обязаны получить в органах опеки и попечительства соответствующее согласие на продажу, причем с учетом обязательного приобретения ребенку другой квартиры, в которой у него будет доля. Думаю, что можно реализовать похожий механизм, когда независимые сотрудники государственного органа будут проверять законность проведения сделки, поступления на счет денежных средств, наличия у старика жилья - места, где он будет прописан после того, как реализует эту квартиру, и так далее», - пояснила Айвар.

Одинокий пенсионер - стандартная цель квартирных мошенников. Таких часто спаивают, увозят в деревни, травят лекарствами, морят голодом и просто убивают из-за жилья. И, в отличие от психически больных граждан, которые тоже считаются социально незащищенными и фактически не могут заключать сделки с недвижимостью, старикам подписывать договоры никто не мешает. Этим и пользуются аферисты.

Отберут последнее

Самым громким пенсионно-квартирным процессом последних лет стало разбирательство вокруг подмосковной банды черных риелторов, которую возглавляла... сиделка. , долго ухаживавшая за пенсионерами, создала организованную преступную группу в 2012 году: у нее не было проблем ни с поиском, ни с убеждением жертв - разговаривать со стариками она умела. В дальнейшем к банде присоединились другие члены, в том числе врач-психиатр Георгий Месхия и нотариус Елена Блинова.

В период с апреля 2012-го по февраль 2014 года обвиняемые совершили ряд тяжких и особо тяжких преступлений, в том числе мошенническим путем завладели несколькими квартирами, расположенными в Москве и области. Все жилье принадлежало одиноким и престарелым гражданам. Для отчуждения недвижимости использовались поддельные паспорта и другие документы. Преступники совершили как минимум одно убийство: отравили нейролептиками пожилую владелицу квартиры в центре столицы. Одной из их жертв стала Вера Цаплина - дочь великого скульптора Дмитрия Цаплина: члены банды обманным путем проникли в ее квартиру на Тверской улице и путем угроз вынудили подписать документы на отчуждение жилья.

В итоге бандитов поймали и судили, приговорив Фадееву к 16 годам лишения свободы, Месхию - к 4,5 годам тюрьмы. Остальные члены банды получили от 5,5 года до 18 лет тюремного заключения. Квартиры вернули законным владельцам, что, в общем-то, редкость - обычно их отбирают, тут же перепродают, и потому восстановить справедливость удается с трудом.

Приватизировать жилье в России разрешили без малого три десятка лет назад, тогда же активизировались квартирные аферисты. Почему о необходимости дополнительно защищать пенсионеров от мошенников заговорили только сейчас? Возможно, о проблеме вспомнили из-за активного развития схем с отчуждением недвижимости у должников микрофинансовых организаций (МФО). Старики попадают в сети МФО, получая отказы в банках - пожилым кредиты почти не дают. А дальше - огромные проценты, стремительно растущий долг и жилье, которое «случайно» оказывается переданным в собственность МФО.

Фото: Валерий Мельников / РИА Новости

Так, например, недвижимости 72-летняя пенсионерка из Барнаула. Глава МФО убедил ее подписать договор купли-продажи квартиры - якобы это была необходимая формальность, без которой организация не могла выдать займ. Допустив одну просрочку, женщина стала искать деньги на погашение задолженности, а спустя некоторое время получила квитанцию на оплату коммунальных услуг, в которой владельцем квартиры числился уже другой человек.

Примерно также жилье у ветерана двух войн из Краснодарского края и многих других.

«Более четверти россиян лишатся прав»

«Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Однако предложенные законоположения будут ставить реализацию этого права в зависимость от того, как на ту или иную сделку посмотрят органы опеки, причем лишь по такому критерию, как достижение определенного возраста», - отмечает ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов.

Эксперты в целом не в восторге от инициативы законодателей, хоть и признают: мошенников на рынке недвижимости действительно много, и пожилым людям тяжело от них уберечься.

«Участие органов опеки в сделках с недвижимостью, собственниками которых являются люди от 65 лет, на мой взгляд, действительно необходимо, - говорит , управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. - Это в итоге позволит снизить уровень мошенничества. Полагаю, что на получение справки не уйдет более двух-трех дней, зато органы опеки ограничат сделки, когда пожилой продавец потенциально может лишиться всего. К примеру, они могут проверить, с кем в дальнйшем будет проживать собственник, не останется ли он на улице, есть ли у него другое место для получения прописки... К тому же практика показала, что органы опеки регулярно предотвращают мошеннические сделки при наличии несовершеннолетних участников».

Руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm, подчеркивает: инициатива полезна не только для продавцамов, но и для покупателей. «Для покупателей будет повышение гарантий - сделки с пенсионерами традиционно считаются в какой-то мере рискованными, - поясняет он. - Если заранее не получить справку о том, что продавец является вменяемым, то потом сделка может быть признана недействительной. Участие органов опеки могло бы решить и эту проблему».

И все же большинство юристов задуманным недовольны: внесенные предложения не защитят людей от мошенников, а лишь добавят работы судам по оспариванию как возрастных ограничительных мер, так и самих сделок купли-продажи, уверен , ведущий эксперт компании «ФинЭкспертиза». «Сегодня признать неправоспособным человека может только суд, а завтра неправоспособными могут стать более четверти россиян, - предупреждает он. - Следует также отметить, что на фоне текущей пенсионной реформы возникает своего рода парадокс. Скажем, до 65 лет человек работает, находится в здравом уме и твердой памяти. А ровно в 65 лет его признают ограниченно правоспособным, лишая возможности распоряжаться собственностью, но при этом человек может продолжать работать и приобретать ту же самую недвижимость без ограничений».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», указывает: органы опеки уже сегодня могут начать борьбу с мошенниками, жертвами которых становятся пенсионеры. «Сейчас через многофункциональный центр можно наложить запрет на любые сделки с недвижимостью без согласия владельца, - рассказывает она. - Возможно, стоило бы рекомендовать органам опеки доводить эту информацию до одиноких владельцев квартир, это как минимум сократило бы число случаев с подделкой документов - таких, как доверенности».

Подход к каждому пенсионеру должен быть индивидуальным, уверена Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. По ее словам, очень многие люди в возрасте 70 лет еще работают, ведут активный образ жизни и следят за своим здоровьем. «Сомнительно, что им понравится такая опека», - указывает эксперт.

«Вопрос лишь в том, чтобы такая инициатива не стала пустой формальностью или ненужным препятствием в реализации пожилыми собственниками их гражданских и жилищных прав, - говорит Светлана Краснова, руководитель юридической службы . - Важно выработать четкий алгоритм работы, установить жесткие минимальные сроки рассмотрения заявок граждан. С пожилым гражданином, намеревающимся продать или подарить свою недвижимость, должен побеседовать профессиональный психолог, причем именно с глазу на глаз, чтобы выяснить мотив совершения сделки и все обстоятельства, предшествовавшие этому решению».

Татьяна Терещенко, руководитель аналитического направления адвокатского бюро «Прайм Эдвайс», куда более категорична: согласие органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилой недвижимостью является прямым административным вмешательством в имущественные отношения, уверена она. «Установить необходимость согласия органа опеки и попечительства с момента достижения возраста 65-70 лет равносильно молчаливому предположению о том, что в люди в этом возрасте не в состоянии отдавать отчет в своих действиях и руководить ими. То есть автоматически становятся недееспособными. Однако это прямо противоречит закону и конституционным гарантиям».

«Если бы речь шла только о сделках с людьми, не являющимися родственниками (или хотя бы ближайшими родственниками), то в обязательном получении согласия органов опеки была бы логика, - считает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Супермаркет недвижимости". - Но все равно не для лиц 65-ти или 70 лет - от 80-ти еще может быть, но не раньше».

Депутаты хотят защитить пожилых людей от «черных маклеров», поэтому они опять подняли тему запрета на совершение сделок с недвижимостью гражданам старше 70 лет. Таким владельцам квартир нельзя будет продать или подарить свой дом или квартиру без разрешения органов опеки. Кроме того, в Госдуме рассматривают законопроект об обязательной продаже квартир, полученных в наследство в долях. Как быть с проживающими там людьми, депутаты почему-то не задумываются.

Что случилось?

Спустя два года после первоначальной идеи депутатов о признании граждан, достигших возраста 70 лет или даже 65 лет, фактически недееспособными, среди депутов есть желающие реанимировать этот законопроект. Как рассказала журналистам городских новостей «Москва» член общественного консультативного совета при Мосгордуме Людмила Айвар, парламентарии предлагают запретить таким пожилым людям совершать любые сделки с недвижимостью без согласия социальных органов. Таким образом депутаты хотят защитить граждан от «черных маклеров», которых становится все больше. Депутат прокомментировала эту инициативу так:

Можно какими-то запретительными или ограничительными мерами лишать мошенников возможности отбирать у пенсионеров квартиры. Например, человеку исполнилось 70 лет или 65 лет, и ему нельзя продать его квартиру и подарить ее нельзя, имуществом распорядиться нельзя. Сейчас есть ограничение только в случае, если человек страдает каким-то психическим заболеванием, либо ограничен в дееспособности или признан недееспособным. Что проще? Взять и ограничить право реализации имущества пенсионерам, и ни один мошенник не сможет продать эту квартиру и завладеть ею, потому что государство будет контролировать эти вопросы.

Недееспособные пенсионеры

Сейчас в России не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом только граждане, официально признанные недееспособными или являющиеся такими в силу возраста, то есть несовершеннолетние. Если человек страдает каким-то психическим заболеванием, то его дееспособность ограничивают в судебном порядке. Теперь же такими фактически хотят признать пенсионеров. То есть если государство решит ограничить право реализации имущества всем пенсионерам, достигшим определенного возраста, то решать вопрос о целесообразности той или иной сделки будут представители органов опеки и попечительства, согласие которых станет обязательным условием дарения квартиры любимому внуку или передача ее по договору ренты постороннему человеку.

По словам Людмилы Айвар, это связано с тем, что за последние несколько лет в России увеличилось примерно на 20% количество заключений юристов о «черных» сделках на рынке недвижимости. Но в 2016 году аналогичная инициатива депутатов не получила поддержки общественности. Тогда заговорили об ущемлении конституционных прав пожилых людей на распоряжение своим имуществом. Противники этой идеи также утверждали, что к вопросу нельзя подходить общим порядком, ведь дееспособность — это индивидуальный вопрос.

В свете грядущего увеличения пенсионного возраста такая идея заиграла новыми красками. Пока проект не внесен в Госдуму, разработчики хотят изучить реакцию общественности в очередной раз. Но это еще не все, что хотят сделать депутаты в отношении недвижимости.

Запрет на наследование долей квартиры

Эту идею выдвинул пару лет назад депутат Андрей Свинцов, который таким образом решил положить конец семейным ссорам наследников и решить проблему рейдерского захвата жилья. Парламентарий не хочет запретить наследникам получать положенное им по закону имущество, он просто предлагает обязать их продать его в течение 3 месяцев с момента вступления в наследство. Срок не является окончательным, его можно будет продлить до 6 месяцев, если все наследники долей в квартире или доме согласятся. Если же они не смогут самостоятельно найти покупателя для такого жилья, то его будут реализовывать на конкурсной основе государственные уполномоченные службы. Как быть с теми людьми, которые проживают в такой квартире или доме и могут даже не являться наследниками, депутат не уточнил.

Примечательно, что обе эти инициативы, по сути, ограничивающие граждан в распоряжении своей собственностью, всегда идут в связке. Остается надеяться, что в этот раз, как и 2 года назад, они окажутся просто заявлениями и не перейдут в разряд реальных законопроектов.

Со стороны российского правительства готовится новый законопроект, в котором будет идти речь о лишении пенсионеров права распоряжаться своей движимой и недвижимой собственностью.

Запрет пенсионерам на распоряжение имуществом

Стоит отметить, что за последний месяц со стороны власти яро рассматривается пенсионная реформа, в рамках которой хотят повысить пенсионный возраст, и вообще убрать такую структуру как «Пенсионный фонд». Иными словами, все пенсионеры должны быть готовыми к тем нововведениям, которые приготовило для них правительство.

После появления в СМИ информации о том, что правительство может лишить пенсионеров права управлять своим имуществом, в сети появилось большое количество негативных отзывов. Большая часть граждан подчеркивает, то законопроект о лишении пенсионера права распоряжаться своим имуществом – это прямое нарушение прав граждан РФ. Ведь быть обладателем квартиры и в итоге не иметь никакого права и возможности ею распоряжаться – это как минимум абсурдно и не логично. Для всех пенсионеров такое правительственное предложение было более чем шокирующее.

Запрет пенсионерам на распоряжение имуществом: на кого распространяется?

Новый законопроект относится к гражданам Российской Федерации старше семидесяти лет. После наступления данного возраста, со стороны пенсионера не может быть совершено никаких сделок по отношению переоформления квартир, домов или иной недвижимости. Иными словами, после 70 лет запрещается менять, продавать, сдавать жилье. Также после 70 лет пенсионер не сможет переоформить свое завещание или написать на свое жилье дарственную.

Данное решение со стороны правительства было принято неспроста, а с целью предотвращения мошенничества на сделках с пожилыми людьми. Для контроля данного законопроекта будет разработана специальная служба, которая начнет выполнять свои прямые обязанности только после вступления в силу законопроекта.

Многие пенсионеры против подобного нововведения, а вот их родственники наоборот поддерживают, так как это позволит избежать афер и обезопасить жизнь самим престарелым гражданам.

Идеи депутатов поражают воображение, и это в буквальном смысле слова. И об этом свидетельствует очередная инициатива, в ходе которой было предложено наложить запрет на распоряжение собственным имуществом пенсионерам старше 70-летнего возраста. И разрешить различные сделки с недвижимостью только под контролем социальных служб.

Цель депутатов «простая». По их мнению, такой законодательный проект предупредит различные махинации с недвижимостью, защитит пенсионеров от черных риелторов.

Но так ли это на самом деле? Попробуем разобраться, откуда взялась инициатива, и как предположительно она будет работать.

Подробнее об инициативе

Депутатами всерьез рассматривается внедрение законодательного проекта, который не позволит распоряжаться пенсионерам собственным имуществом после 70 лет. Было предложено запретить продавать, оставлять в наследство, дарить квартиру или загородный дом. И это касается всех людей 1948 года рождения и младше.

Предлог такого предложения вполне положительный – таким способом государство будет защищать своих граждан от мошенников. Мол, дедушка или бабушка 70 лет и старше уже не могут серьезные вещи делать самостоятельно.

Планируется, что контроль будет осуществляться социальными органами. Они будут проводить проверку пенсионера на вменяемость, наличие или отсутствие психических заболеваний, а претендента на дом или квартиру – на благонадежность.

Предложение, которое заведомо базируется на невменяемости существенной части населения РФ, уже оскорбительно. Психиатрическую экспертизу будут проводить люди, которые вряд ли имеют соответствующее медицинское образование. А как будет проверяться благонадежность, например, наследников, вовсе вопрос открытый.

Действительно, инициатива абсурдна, нарушает права человека, противоречит Конституции РФ, но все равно рассматривается.

Противоречивая идея

Многие экспертные специалисты полагают, что идея депутатов спорная, вызывает много подозрений.

Не все понимают, почему депутаты так стараются защитить пенсионеров. Если под социальным органом подразумевается орган опеки, который будет контролировать сделки и проверять на вменяемость, то всех людей старше 70 лет надо в законном порядке признать ограниченно дееспособными.

Но это ограничение имеет право установить только суд на основании конкретных обстоятельств и признаков. Комментирует ситуацию Александр Лунин, являющийся менеджером департамента вторичного жилья компании по недвижимости «Азбука жилья».

Эксперт также абсолютно не согласен с аргументом о защите от черных риелторов. Так, по его мнению, риелтор является лицом, которое помогает россиянам совершить сделку с недвижимостью. Этот человек знает рынок, юридические особенности проведения сделок и пр., поэтому остальных лиц называть «риэлтором», по меньшей мере, некорректно.

Мария Литинецкая, выступающая партнером «Метриум Групп», с одной стороны высказывается положительно о стороне идеи – борьба с мошенничеством. Но на ее взгляд внедрение такого законодательного проекта – это не защита, а ущемление прав пенсионеров.

«В настоящий момент распоряжаться своим имуществом не имеет права только недееспособный гражданин. И недееспособность признается судом. При этом в распоряжение собственностью могут вмешаться социальные службы либо законные опекуны. А депутаты предлагают автоматически всех признать недееспособными. И это оскорбительно», – уверяет эксперт.

Слабое звено – опека

Если отбросить эмоциональную составляющую, то профессионалы рынка недвижимости опасаются, что такой законодательный проект может значительно усложнить ситуацию.

В первую очередь увеличатся сроки на проведение сделки. А это увеличит коррупционную составляющую, поскольку многие решения будут приниматься за благодарность, то есть люди будут давать взятки. При этом нельзя исключать и субъективные моменты, которые обусловлены неадекватными и не всегда добрыми сотрудниками.

По мнению Светланы Бирючиной, которая является руководителем департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость», принудительное участие социальных служб – это бесполезное решение. Однозначно, защищать пожилых пенсионеров нужно, с этим никто не спорит, но не таким способом, уверяет Светлана.

В настоящий момент все должны проходить органы опеки, если в число собственников недвижимости входят дети до 18 лет. При этом многие риелторы и сами граждане сталкиваются с полной безграмотностью сотрудников. У органов даже нет четкого регламента в той либо иной ситуации. Каждый территориальный орган диктует свои правила.

А это тянет время, которое часто выступает решающим фактором при сделке. И нередко бывает, что опека запрещает именно те сделки, которые жизненно необходимы семье.

В заключение можно понадеяться, что инициатива не будет поддержана, а пенсионеры старше 70 лет смогут распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение.

Что еще подстерегает одиноких пенсионеров

В скором времени правила игры на рынке вторичного жилья могут претерпеть некоторые изменения. Стало известно о том, что гражданам, которые достигли возраста 70 лет, предлагают запретить продажу жилья, имеющегося в их собственности, без согласия социальных органов. Главная цель этого шага - защита имущества пожилых людей от действий различного рода мошенников и черных риелторов.

Информацию о возможном запрете недавно озвучила член общественного консультативного совета политических партий при Московской городской думе Людмила Айвар. По ее словам, в данной ситуации можно какими-то запретительными или ограничительными мерами лишать хулиганов возможности отбирать у пенсионеров имущество, применяя к пожилым людям противозаконные меры и методы.

“Например, человеку исполнилось 70 лет или 65 лет, и ему нельзя продать его квартиру и подарить ее нельзя, имуществом распорядиться нельзя без специальных органов опеки и попечительства”, - заявила Людмила Айвар.

В настоящее время не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом только те граждане, которых официально признали недееспособными. Иными словам, данное ограничение есть только в случае, если человек страдает каким-то психическим заболеванием? либо ограничен в дееспособности или признан недееспособным.

По мнению Айвар, намного легче взять, да и ограничить право реализации имущества пенсионерам. В том случае, по ее мнению, ни один мошенник не сможет продать эту квартиру и завладеть ею, потому что государство будет контролировать эти вопросы. Интересно, что в рамках борьбы за жизнь и кошельки пенсионеров общественный консультативный совет выступает с предложением запретить пожилым людям осуществлять переводы крупной суммы денег с банковских счетов без разъяснения цели перевода. По мнению членов совета, банкам нужно ограничить перевод крупных денежных средств со счетов пенсионеров без подтверждения согласия или без выяснения, куда пенсионер переводит эти денежные средства.

Но, все-таки, самым главным из всех предложений остается возможный запрет для пенсионеров продавать свое жилье без разрешения.

Как утверждает генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик, по данным статистики, 7 процентов заключаемых на рынке сделок с недвижимостью заканчиваются для потребителя потерей жилья или существенной суммы денег. Например, каждый десятый житель Москвы, совершающий сделки с недвижимостью, хоть раз сталкивался с обманом или его попыткой. При этом очевидно, что чаще всего в такие сложные ситуации попадают именно незащищенные категории граждан, в том числе пожилые, зачастую одинокие, люди. Именно они чаще других становятся жертвами мошеннических действий.

"В этой связи инициатива по введению возрастного ограничения на возможность реализации имеющейся недвижимости видится мне вполне разумной. Действительно, при достижении определенного возраста пожилым людям становится сложнее ориентироваться в окружающей действительности, и они могут пойти на поводу у мошенников. Необходимость "заверить" сделку в специальных органах опеки и попечительства, как предлагают инициаторы предложения, позволит проконтролировать законность осуществляемой купли-продажи жилья", - говорит Даниил Селедчик.

Но, главное, резюмирует эксперт, как и в любом другом нововведении, не перегнуть палку. Чтобы не получилось такого, что именно органы опеки будут диктовать пожилому человеку свою волю, не позволяя реализовать ему свое жилье на законных основаниях. Поэтому при внедрении возрастного ограничения важно детально проработать все нюансы, права и обязанности всех участников данного процесса, чтобы в итоге предложенная инициатива, действительно, защищала пожилых людей, а не ограничивала их в своих законных правах.